Kentsel dönüşüm, bina güçlendirme ya da deprem yönetmeliğine uygun hale getirme gibi projeler sonrası ortaya çıkan tadilat masrafları, birçok malik ve bina sakini için kafa karıştırıcı bir sürece dönüşebilir. Peki, bu masrafların hukuki ve mülkiyet bazlı olarak kim tarafından karşılanması gerekir? Bu blog yazımızda, tadilat masrafları konusunu farklı açılardan ele alarak, sürecin net anlaşılmasını sağlamayı hedefliyoruz.
Yazımızda Neler Var?
Mülkiyet Tipine Göre Sorumluluklar
Bir binanın güçlendirme sonrası karşılaşılan tadilat harcamaları, genellikle bina türüne ve mülkiyet yapısına göre farklılık gösterir.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı
Eğer bina kat mülkiyeti kapsamında kayıtlıysa, ortak alanlarla ilgili yapılacak tüm tadilatların masrafı tüm kat maliklerine eşit veya arsa payı oranında dağıtılır.
Kat irtifakı tapularında ise inşaat tamamlanmamış sayıldığı için, güçlendirme sonrası çıkabilecek tadilat masrafları doğrudan ilgili daire sahiplerine değil, bazen arsa sahibi veya müteahhit firma arasında çözüme kavuşturulmalıdır.
Bağımsız Mülkiyetlerde Durum
Bağımsız mülkiyete sahip yapılarda (örneğin tek malikli müstakil binalar), ortaya çıkan tüm tamirat masrafları malik tarafından karşılanır. Bu durumda bina güçlendirmesi sonrası doğan boya, sıva, tesisat gibi işlerin bedeli doğrudan ev sahibini bağlar.
Yüklenici Firmanın Kusurlu İşçiliği Durumunda Süreç
Birçok durumda, güçlendirme çalışmaları sonucunda duvar çatlamaları, su sızmaları ya da estetik kayıplar gibi tadilat masrafları, kusurlu işçilikten kaynaklanabilir. Peki böyle bir durumda süreç nasıl işler?
Kusurun Tespiti
İlk olarak bağımsız bir teknik bilirkişi ya da inşaat mühendisi tarafından yapı incelenir.
Hazırlanan raporda işçilik kusuru belgelenirse, yüklenici firma doğrudan sorumlu tutulabilir.
Sözleşme Maddeleri
Güçlendirme öncesinde imzalanan sözleşmelerde “tadilat sonrası oluşabilecek estetik sorunlar yüklenici sorumluluğundadır” şeklinde bir madde yer alıyorsa, bu durumda doğrudan yüklenici firma masrafları üstlenmekle yükümlüdür.
Zaman Aşımı Süresi Türk Borçlar Kanunu’na göre yüklenici firmaya karşı açılabilecek davalarda 5 yıllık bir zaman aşımı süresi bulunmaktadır. Bu sürenin dolmaması koşuluyla firma hakkında hukuki süreç başlatılabilir.
Ortak Alanlar ve Bireysel Daire Masrafları
Güçlendirme çalışmaları tamamlandıktan sonra ortaya çıkan masraflar, sadece ortak kullanım alanlarıyla sınırlı kalmaz; bireysel dairelerde de önemli maliyetlerin ortaya çıkmasına neden olabilir. Özellikle eski yapı stoğuna sahip apartmanlarda, güçlendirme işlemleri sırasında meydana gelen müdahaleler hem ortak yaşam alanlarını hem de kişisel mülkiyete ait bölümleri etkileyebilir. Bu nedenle masraflar hem hukuki hem de yönetimsel açıdan açık şekilde tanımlanmalı ve paylaşım esasları önceden belirlenmelidir.
Ortak Alanlarda Sorumluluk
Apartman ya da site içerisindeki ortak alanlarda oluşan tadilat masrafları, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında doğrudan tüm kat maliklerini ilgilendiren bir konudur. Merdiven boşlukları, giriş holü, asansör şaftı, sığınak, bodrum katlar, çatı arası ve bina dış cephesi gibi alanlarda yapılacak tadilatlar için çıkan masraflar, maliklerin ortak sorumluluğu altında kabul edilir.
Örneğin güçlendirme sırasında kırılan merdiven basamakları, yıkılan duvar sıvaları, su tesisatında meydana gelen bozulmalar gibi durumlarda ortaya çıkan tadilat masrafları, tüm bina sakinlerinin yükümlülüğündedir.
Bu tür ortak alan tadilat masrafları, genellikle apartman yönetimi tarafından planlanır ve tüm kat maliklerine eşit şekilde ya da arsa payı oranına göre paylaştırılır.
Yönetim planında özel bir hüküm varsa, bazı alanların masrafları belirli daire sahiplerine ait olabilir, ancak bu durum istisnadır.
Ayrıca, ortak alanlarla ilgili tadilat masraflarının zamanında yapılmaması hem yapının güvenliğini tehlikeye atabilir hem de hukuki yaptırımlara neden olabilir. Örneğin, binanın dış cephesi zamanında yenilenmezse, bu durum yağmur suyu sızıntısı gibi zararlar doğurabilir ve daha büyük tadilat masraflarına yol açabilir.
Bireysel Daire Tadilat Masrafları
Güçlendirme süreci, dairelerin iç yapısını da etkileyebilir. Özellikle taşıyıcı kolonlara, iç duvarlara ya da sıhhi tesisata yapılan müdahaleler, bireysel daire sahiplerini doğrudan ilgilendiren tadilat masraflarının ortaya çıkmasına neden olur.
Örneğin, dairenin içinden geçen bir kolonun güçlendirilmesi gerekiyorsa ve bu işlem duvarın delinmesine neden olmuşsa, o dairede yapılacak iç cephe sıvası, boya, alçı, fayans yenileme gibi işlemler sonucu oluşan tadilat masrafları o dairenin sahibine ait olabilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir unsur vardır: Eğer bu zarar yüklenici firmanın hatalı uygulamasından kaynaklanıyorsa, daire sahibi bu tadilat masraflarını karşılamak zorunda değildir. Bu durumda yüklenici firmanın sorumluluğu devreye girer.
Ayrıca bazı durumlarda güçlendirme çalışmaları nedeniyle dairenin mutfağı, banyosu ya da salonu geçici olarak kullanılamaz hale gelebilir. Bu süreçte oluşan tadilat masrafları yalnızca fiziksel onarımlar değil, aynı zamanda geçici yaşam alanı kiralama, eşyaların taşınması gibi dolaylı giderleri de kapsayabilir.
Anlaşmazlık Durumları
Tadilat masrafları konusunda en sık karşılaşılan problemlerden biri de ortak alanla bireysel daire arasında sınırın bulanık olmasıdır. Bazı kat malikleri, yapılan işin kendilerini ilgilendirmediğini savunarak ödeme yapmaktan kaçınabilir. Bu gibi durumlar, apartman yönetimi ile malik arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açar.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tadilat masrafları hakkında alınan kararlar, maliklerin en az 4/5 oy çokluğuyla onaylanmalıdır. Bu kararlar, resmi toplantı tutanaklarıyla belgelenmeli ve tüm maliklere yazılı olarak bildirilmelidir.
Alınan bu kararlara rağmen ödeme yapmayan daire sahipleri hakkında, apartman yönetimi tarafından icra takibi başlatılabilir. Gerekirse, dava süreci başlatılarak alacak yasal yollardan tahsil edilir.
Bazı durumlarda, bina yönetimi tadilat masraflarını önce kendi bünyesinden karşılayabilir ve sonrasında maliklerden tahsil etmeye çalışabilir. Bu uygulama, sürecin gecikmesini önler ancak nakit akışı açısından yönetimi zora sokabilir. Bu nedenle tadilat masrafları paylaşımıyla ilgili süreçlerin önceden planlanması hem yöneticiler hem de malikler için büyük önem taşır.
Hukuki Süreç Nasıl İşler?
Güçlendirme çalışmaları tamamlandıktan sonra ortaya çıkan tadilat masrafları, özellikle taraflar arasında açık bir sözleşme bulunmuyorsa ya da işçilik kalitesi beklentilerin altındaysa, ciddi hukuki sorunlara neden olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, mülk sahipleri, apartman yöneticileri, yüklenici firma ve proje danışmanları arasında anlaşmazlık yaşanması kaçınılmaz hale gelir. Böyle bir anlaşmazlık ortaya çıktığında ise devreye hukuki süreç girer ve bu süreç dikkatle yönetilmelidir.
Arabuluculuk Süreci
Günümüzde, birçok sivil davada olduğu gibi tadilat masrafları konulu uyuşmazlıklarda da ilk başvuru noktası zorunlu arabuluculuk sürecidir. Taraflar, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk görüşmelerine katılarak, sorunu dostane yollarla çözmeye çalışır.
Bu aşamada, yüklenici firma ile malik veya yönetim arasında; kusurlu işçilikten kaynaklanan tadilat masraflarının kim tarafından karşılanacağı, ödeme planı, işin yeniden yapılması gibi konular detaylıca tartışılır. Taraflar anlaşırsa, resmi bir uzlaşma tutanağı hazırlanır ve dava sürecine gerek kalmaz. Ancak anlaşma sağlanamazsa, bir sonraki aşamaya geçilir.
Mahkeme Süreci
Arabuluculuk aşamasında çözüm sağlanamadığında, taraflar sulh hukuk mahkemesi ne başvurabilir. Bu durumda, dava konusu genellikle yüklenici firmanın kusurlu işçiliği nedeniyle doğan tadilat masraflarının iadesi, zararın karşılanması ya da işin yeniden yapılması taleplerini içerir. Mahkemeye sunulan delillerin sağlam olması bu süreçte kritik öneme sahiptir.
Dava sürecinde sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Güçlendirme projesi öncesi ve sonrası çekilmiş detaylı fotoğraflar
- İnşaat sözleşmeleri ve ek protokoller
- Teknik bilirkişi ya da yapı denetim raporları
- Tadilat öncesinde ve sonrasında ortaya çıkan gider kalemlerini gösteren belgeler
Bu belgeler, yüklenici firmanın kusurlu olup olmadığını ve tadilat masraflarının kimin sorumluluğunda olduğunu ortaya koymak açısından belirleyicidir. Mahkeme, bilirkişi atayarak yerinde inceleme yapılmasını isteyebilir ve ortaya çıkan zararın kapsamını netleştirir. Eğer yüklenici kusurlu bulunursa, tadilat masraflarının tamamı ya da bir kısmı karşı tarafa yüklenebilir.
Örnek Yargıtay Kararları
Türk yargı sistemi, benzer uyuşmazlıklarda oluşmuş içtihatlara dayalı kararlarla süreci şekillendirmektedir. Özellikle Yargıtay’ın verdiği kararlar, tadilat masrafları konusunda emsal niteliği taşır. Örneğin, Yargıtay’ın bir kararında, “Yüklenici tarafından yapılan güçlendirme çalışmaları sonrasında duvarlarda oluşan çatlaklar ve sıvaların dökülmesi gibi estetik sorunların, yüklenici firmanın eksik ve kusurlu işçiliğinden kaynaklandığına” hükmedilmiş ve bu doğrultuda tadilat masraflarının yüklenici tarafından karşılanması gerektiğine karar verilmiştir.
Benzer şekilde, başka bir Yargıtay kararında, “Sözleşmede her ne kadar estetik detaylara ilişkin özel bir madde yer almasa da yapı kullanımına elverişli ve ayıpsız teslim edilmelidir” ilkesine atıf yapılmış ve yine tadilat masraflarının yükleniciye ait olduğu belirtilmiştir. Bu kararlar, apartman yöneticileri ve daire sahipleri açısından önemli dayanaklar oluşturur.
Tadilat Masrafları Hakkında Bilinçli Olun!
Görüldüğü üzere, güçlendirme sonrası doğabilecek tadilat masrafları, tek taraflı değil, birçok değişkene bağlı olarak şekillenir. Bu yüzden;
- Sözleşmeler dikkatle hazırlanmalı,
- İşçilik kalitesi takip edilmeli,
- Ortak gider kararları şeffaf şekilde alınmalıdır.
Eğer siz de binanızda güçlendirme sonrası tadilat masrafları konusunda kararsızsanız hem teknik bir danışmana hem de bir hukuk uzmanına başvurmanız süreci çok daha kolay hale getirebilir.
Daha fazla bilgi almak ve destek için bizimle iletişime geçin.
