Kentsel dönüşüm, yalnızca şehirlerin fiziksel çehresini değiştirmekle kalmaz; aynı zamanda ekonomik göstergeler üzerinde de doğrudan etkiler yaratır. Bu süreç; gayrimenkul değerlerinden inşaat sektörüne, bölgesel kalkınmadan uzun vadeli finansal dönüşlere kadar geniş bir alanı kapsar. Türkiye gibi deprem riski yüksek, hızlı kentleşen ülkelerde kentsel dönüşüm politikaları hem sosyal hem ekonomik gelişmenin motor gücüdür. Peki, kentsel dönüşüm süreci ekonomik göstergeleri nasıl etkiler?
Yazımızda Neler Var?
Gayrimenkul Değerlemeleri
Kentsel dönüşüm projelerinin başladığı bölgelerde ilk göze çarpan ekonomik değişim, gayrimenkul fiyatlarında yaşanır.
Yenilenen altyapı, modern yaşam alanları ve sosyal donatılar, dönüşüm alanlarındaki konutların ve arsaların değerini hızla artırır. Eski yapı stokunun yerini alan yeni ve güvenli yapılar, yatırımcıların dikkatini çeker.
Bu artışın temel nedenleri şunlardır:
- Modern bina stokunun artması: Depreme dayanıklı, enerji verimliliği yüksek binalar, daha cazip hale gelir.
- Altyapı iyileştirmeleri: Yenilenen yollar, kanalizasyon sistemleri ve yeşil alanlar bölge cazibesini artırır.
- Kamusal hizmetlerin yoğunlaşması: Okul, hastane, ulaşım gibi hizmetlerin dönüşüm bölgelerine entegre edilmesi, gayrimenkul değerini olumlu etkiler.
Örnek: İstanbul’un Fikirtepe Mahallesi, uzun süre tartışılan bir kentsel dönüşüm alanı olmasına rağmen, tamamlanan projeler sonrası m² birim fiyatlarında %150’ye varan artışlar gözlemlenmiştir.
Bölgesel Kalkınma ve Yatırım Çekiciliği
Kentsel dönüşüm yalnızca bir semti değil, çevresindeki bölgeleri de ekonomik anlamda dönüştürür.
Kentsel dönüşüm projeleri, sosyal refahın artmasına ve özel sektör yatırımlarının o bölgeye kaymasına neden olur. Yerel istihdam artar, ticari hareketlilik yükselir.
Yatırım çekiciliğini artıran faktörler:
- Risklerin azalması: Yeni yapı stoğu, özellikle sigorta ve finans kurumlarının bölgeye olan ilgisini artırır.
- Planlı kentleşme: Modern imar planları, bölgenin uzun vadeli büyüme potansiyelini artırır.
- Sosyal entegrasyon: Yeni sosyal konut projeleri ve kamu yatırımları, düşük gelirli kesimin yaşam kalitesini artırır.
Örnek: Gaziantep’te yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, organize sanayi bölgeleriyle entegre edilerek hem konut hem de sanayi yatırımlarının artmasını sağlamıştır.
İnşaat Sektöründe Hızlanan Ekonomik Döngü
Kentsel dönüşüm, Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat sektöründe güçlü ve çok yönlü bir çarpan etkisi yaratır. Bu dönüşüm projeleri, yalnızca yapıların yenilenmesi anlamına gelmez; aynı zamanda yeni bir ekonomik döngünün tetiklenmesi anlamına gelir.
Türkiye gibi genç ve hızla büyüyen bir nüfusa sahip ülkelerde, bu döngü hem mikro düzeyde hane halkı refahını hem de makro düzeyde milli gelir seviyesini etkiler.
Her kentsel dönüşüm projesi, binlerce iş kolunu harekete geçirerek doğrudan ve dolaylı istihdam yaratır. Yıkım işlemlerinden altyapı çalışmalarına, kaba inşaattan iç mimariye kadar genişleyen bu süreçte, hem beyaz yaka hem mavi yaka çalışanlar için yeni iş fırsatları doğar. Bu istihdam artışı, yerel ekonomilerin canlanmasına ve tüketim eğrisinin yükselmesine doğrudan katkı sağlar.
Ayrıca projelerde kullanılan malzeme ve ekipman ihtiyacı, üretim ve tedarik zincirlerini devreye sokar. Türkiye’de çimento, demir, alüminyum, seramik, yalıtım malzemeleri ve mobilya üretimi gibi alanlarda faaliyet gösteren yüzlerce KOBİ, kentsel dönüşümden doğrudan fayda sağlar. Bu durum, ülke genelinde sanayi üretimini de destekleyici bir faktör haline gelir.
Ekonomik döngüye etkileri daha detaylı incelendiğinde:
- İstihdam:
İnşaat işçileri, mühendisler, mimarlar, elektrik ve mekanik teknisyenleri, proje yöneticileri, taşeron firmalar, belediye denetim personelleri ve daha birçok farklı meslek grubuna doğrudan ya da dolaylı istihdam olanağı sağlanır. Dönüşüm sahalarında çalışan sayısı çoğu zaman binlerle ifade edilir. - Malzeme ve Üretim Sektörü:
Türkiye’nin yerli inşaat malzemesi üreticileri için dönüşüm projeleri büyük bir pazardır. Projelere entegre edilen ısı yalıtımı, enerji verimliliği çözümleri ve çevre dostu yapı malzemeleri sayesinde hem iç pazar hareketlenir hem de ihracat potansiyeli doğar. - Lojistik ve Taşımacılık:
Malzeme sevkiyatlarının yoğunluğu, hem şehir içi hem şehirlerarası taşımacılığı canlandırır. Ayrıca konteyner sistemleri, vinç hizmetleri, saha güvenlik sistemleri ve geçici şantiye altyapıları gibi alanlarda hizmet veren firmalar da ekonomik döngüye dahil olur. - Finansman Sektörü:
Kentsel dönüşüm, bankalar ve finansal kuruluşlar için de büyük bir potansiyel alanıdır. Düşük faizli konut kredileri, müteahhit firmalara sağlanan proje finansman destekleri, bireysel yapı güçlendirme kredileri ve devlet destekli sigorta sistemleri sayesinde finans sektörü dönüşümle paralel olarak büyür.
2023 yılında yalnızca İstanbul’da hayata geçirilen kentsel dönüşüm projeleri, yaklaşık 350.000 kişilik istihdam yaratmış; inşaat sektöründe yıllık bazda %12’lik bir büyümeyi tetiklemiştir.
Bu büyüme, sadece konut sektörüne değil; aynı zamanda yapı malzemeleri üreticilerine, taşeron hizmet sağlayıcılarına ve mimarlık-ofislerine de olumlu yansımıştır. Aynı yıl içinde Türkiye genelinde konut dışı ticari alanlar için ruhsat alımlarında da %9’luk artış kaydedilmiştir.
Buna ek olarak; inşaat sektörünün kentsel dönüşümle ivmelenmesi, yeşil bina teknolojilerine yapılan yatırımları da teşvik etmektedir. Yeni yapılarda LEED ve BREEAM sertifikalı sürdürülebilir tasarımlar öne çıkmakta, bu da çevre dostu üretim yapan firmaların önünü açmaktadır.
Uzun Vadeli Finansal Geri Dönüş
Dönüşüm projeleri, başlangıçta yüksek yatırım maliyetleri ve planlama süreçleriyle gündeme gelse de, orta ve uzun vadede hem kamu hem de özel sektör için sürdürülebilir ekonomik faydalar sağlar.
Bu projeler, sadece fiziki yapıların dönüşümünü değil; aynı zamanda risk yönetimi, kaynak verimliliği ve kamu hizmetlerinde optimizasyonu içeren geniş kapsamlı bir dönüşüm sürecidir.
Yeni nesil yapıların inşası, afetlere dayanıklı mimarilerin benimsenmesi ve modern altyapı sistemlerinin entegrasyonu sayesinde, uzun ömürlü ve düşük bakım gerektiren yaşam alanları inşa edilir.
Bu durum hem bireysel yatırımcılar hem de belediyeler açısından ekonomik istikrarın temel taşlarından biri haline gelir. Özellikle deprem riski yüksek bölgelerde gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri, sigorta maliyetlerini düşürerek ve kamuya olan maliyetleri azaltarak sistematik bir ekonomik kazanç sağlar.
Uzun vadeli kazanımlar aşağıdaki başlıklarda net bir şekilde gözlemlenir:
- Sigorta Maliyetlerinde Düşüş
Yeni yapıların daha sağlam, deprem ve yangın gibi afetlere karşı dayanıklı olması, sigorta şirketleri açısından risk primlerini düşürür. Eski yapılar için uygulanan yüksek primler, dönüşüm sonrası %25’e varan oranlarda azalabilir. Bu da hem bireylerin cebine doğrudan yansıyan bir tasarruf sağlar hem de sigorta sektörü için daha öngörülebilir bir portföy oluşturur.
Örnek: Türkiye Sigorta Birliği verilerine göre, 2022 yılında dönüşümle yenilenen yapılarda konut sigortası prim oranları ortalama %17 daha düşük gerçekleşmiştir.
- Enerji Verimliliği ve Tasarrufu
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yeni binalarda ısı yalıtımı, güneş enerjisi sistemleri ve akıllı enerji yönetim çözümleri entegre edilir. Bu uygulamalar, özellikle ısınma ve soğutma giderlerinde %30-40 oranında enerji tasarrufu sağlar. Bu durum, hem bireysel bütçeleri korur hem de ülke genelinde enerji ithalatını azaltarak cari açığa dolaylı katkıda bulunur.
Ek olarak: Enerji Kimlik Belgesi (EKB) zorunluluğu, dönüşüm projelerinde enerji performansını artırmakta, çevresel sürdürülebilirlik açısından da olumlu etkiler yaratmaktadır.
- Belediye Gelirlerinde Artış
Yenilenen bölgelerde gayrimenkul değerlerinin artması, doğrudan emlak vergilerine ve yapı ruhsat harçlarına yansır. Belediye bütçesine düzenli ve yüksek getirili gelir kaynakları oluşturur. Ayrıca yeni iş yerleri, AVM’ler ve ofis alanları ile birlikte ticari vergilendirme potansiyeli de genişler.
Gerçek Hayat Örneği:
Ankara’nın Mamak ilçesinde gerçekleştirilen geniş çaplı dönüşüm projeleri sayesinde belediye emlak vergisi tahsilatında yıllık bazda %18’lik bir artış yaşanmıştır. Ayrıca bölgede yeni açılan ticari işletmelerle birlikte çevre düzenleme harçlarında da ciddi gelir artışı sağlanmıştır.
- Toplumsal Maliyetlerin Azalması
Kentsel dönüşümün belki de en az konuşulan ancak en hayati getirilerinden biri, toplumsal maliyetlerin düşmesidir. Afet sonrası müdahaleler, acil yardım harcamaları, sağlık ve barınma destekleri gibi kamu yükleri, riskli yapıların dönüştürülmesiyle birlikte minimize edilir. Bu sayede, devletin kaynaklarını daha verimli kullanması mümkün hale gelir.
Bir Bakış Açısı:
2000’li yıllarda yaşanan büyük Marmara depreminde oluşan ekonomik kayıplar, dönüşüm projelerinin zamanında yapılmamasının ağır sonuçlarını göstermiştir. Günümüzde ise bu risk, dönüşüm yoluyla önlenebilir bir noktaya gelmiştir.
Kentsel Dönüşüm: Ekonomik Kalkınmanın Sessiz Gücü
Sonuç olarak kentsel dönüşüm yalnızca bugünü değil, geleceği inşa eder. Bu dönüşüm, sadece bina yıkmak ve yenisini yapmak değildir. Bu süreç, ekonomik büyümeyi tetikleyen, bölgesel kalkınmayı destekleyen ve uzun vadeli mali faydalar sunan çok yönlü bir kalkınma stratejisidir.
Doğru planlandığında hem şehirleri güzelleştirir hem de ekonomik istikrarı artırır. Yüksek başlangıç maliyetlerine rağmen; uzun vadede enerji tasarrufu, sigorta avantajları, belediye gelirlerinde artış ve afet sonrası maliyetlerin azalması gibi kalıcı ve sürdürülebilir finansal getiriler sunar. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projeleri hem yatırımcılar hem de kamusal otoriteler için stratejik bir fırsat alanı olarak değerlendirilmelidir.
Bu nedenle dönüşüm projeleri, yalnızca bir mühendislik ya da şehircilik konusu değil; aynı zamanda ekonomik kalkınmanın vazgeçilmez bir aracı olarak görülmelidir. Özellikle kamu–özel sektör iş birlikleriyle desteklenen projeler, geleceğin şehirlerini hem güvenli hem de ekonomik anlamda güçlü kılar.
Bu dönüşüm sürecinde; mühendislik gücümüz, yenilikçi çözümlerimiz ve sürdürülebilirlik odaklı yaklaşımımızla, şehirleri sadece dönüştürmekle kalmıyor; geleceğe değer katan yaşam alanları inşa ediyoruz. Hizmetlerimiz hakkında detaylı bilgi almak için sayfamızı ziyaret edebilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.
